広告・業務上の規制

宅建業者が広告をしたり、契約を勧誘したりするときには、さまざまな制限があります。この章では、広告に関するルール（誇大広告の禁止、広告開始時期、取引態様の明示）と、契約締結時期の制限、勧誘や業務上の禁止行為、秘密を守る義務をまとめます。似た規制の適用範囲の違い（特に貸借が含まれるかどうか）がよく問われます。

誇大広告等の禁止

宅建業者は、業務に関して広告をするときは、次の事項について、著しく事実に相違する表示をしたり、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしたりしてはなりません（宅建業法32条）。

• 宅地・建物の所在、規模、形質
• 現在または将来の利用の制限
• 現在または将来の環境、交通その他の利便
• 代金・借賃などの対価の額、その支払方法
• 代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせん

誇大広告は、表示をしただけで違反になります。実際にその広告を見て誤認した人がいなくても、契約が成立しなくても、違反であることに変わりはありません。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、客を集めるために売る意思のない条件のよい物件を広告し、実際は他の物件を売ろうとする、いわゆるおとり広告や、実際には存在しない物件などの虚偽広告にも、この規定が適用されるとしています。

広告の媒体は、新聞・チラシ・テレビ・インターネットなど、種類を問いません。違反した場合は、監督処分のほか、6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその両方の対象になります（宅建業法81条1号）。不動産の表示には、景品表示法や公正競争規約の規制もあります（景品表示法・公正競争規約の章）。

広告開始時期の制限

宅建業者は、宅地の造成や建物の建築の工事が完了する前は、その工事に必要な開発許可（都市計画法29条）、建築確認（建築基準法6条1項）その他の政令で定める許可などの処分があった後でなければ、その宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません（宅建業法33条、同法施行令2条の5）。

• 売買・交換だけでなく、貸借の広告も対象になる
• 自ら売主の場合だけでなく、代理・媒介の場合も対象になる
• 「建築確認申請中」と表示しても、確認を受ける前の広告はできない

契約締結時期の制限

宅建業者は、工事完了前の宅地・建物について、開発許可や建築確認などの処分があった後でなければ、自ら当事者として、または当事者を代理して売買・交換の契約を締結したり、売買・交換の媒介をしたりしてはなりません（宅建業法36条）。

広告開始時期の制限とは違い、契約締結時期の制限は貸借には適用されません。工事完了前の賃貸マンションについて、建築確認前に賃貸借契約の媒介をすることは、この規定には違反しません（ただし、広告は確認後でなければできません）。

規制	売買・交換	貸借
広告開始時期の制限（33条）	対象	対象
契約締結時期の制限（36条）	対象	対象外

取引態様の明示

宅建業者は、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、自分が契約の当事者となるのか、代理人となるのか、媒介をするのかの別（取引態様の別）を明示しなければなりません（宅建業法34条1項）。

さらに、売買・交換・貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、注文をした者に取引態様の別を明らかにしなければなりません（同条2項）。広告で明示していても、注文を受けたときに改めて明らかにする必要があります。相手が宅建業者であっても省略できません。

業務に関する禁止事項

重要な事項の不告知・不実告知

宅建業者は、契約の締結の勧誘をするとき、または契約の申込みの撤回・解除や債権の行使を妨げるために、重要な事項について、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げたりしてはなりません（宅建業法47条1号）。重要な事項には、35条書面や37条書面に記載する事項のほか、物件の環境・交通の利便、代金の支払方法、業者や関係者の資力・信用など、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項が含まれます。

この違反は、宅建業法の業務規制の中でも重く、2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその両方の対象です（宅建業法79条の2）。

不当に高額の報酬の要求

宅建業者は、不当に高額の報酬を要求してはなりません（宅建業法47条2号）。要求しただけで違反になり、実際に受け取ったかどうかは問いません。違反すると、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその両方の対象です（同法80条）。なお、告示の上限を超えて報酬を受け取った場合は、別に報酬規制（同法46条2項）の違反になります。

手付についての信用の供与

宅建業者は、手付について貸付けその他の信用の供与をすることにより、契約の締結を誘引してはなりません（宅建業法47条3号）。手付を貸し付ける、手付の後払いや分割払いを認める、といった行為が信用の供与にあたります。一方、手付の額そのものを減額することは、信用の供与にはあたらないと解されています。

この禁止は、宅建業者が自ら売主の場合に限らず、媒介や代理の場合にも適用されます。誘引した時点で違反になり、契約が成立しなくても違反です。

勧誘に関する禁止行為

宅建業者や、その代理人・使用人その他の従業者は、契約の締結の勧誘をするときに、次の行為をしてはなりません（宅建業法47条の2、同法施行規則16条の11）。

• 利益を生ずることが確実であると誤解させるような断定的判断を提供すること
• 契約を締結させたり、申込みの撤回・解除を妨げたりするために、相手方を威迫すること
• 将来の環境や交通の利便について、誤解させるような断定的判断を提供すること
• 正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと
• 勧誘に先立って、業者の商号・名称、勧誘を行う者の氏名、契約の締結について勧誘をする目的であることを告げずに勧誘すること
• 相手方が契約を締結しない意思（勧誘を受けたくない意思を含む）を示したのに、勧誘を続けること
• 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること
• 深夜や長時間の勧誘など、私生活や業務の平穏を害する方法で相手方を困惑させること

さらに、相手方が申込みを撤回しようとするときに、すでに受け取った預り金の返還を拒むことや、相手方が手付を放棄して契約を解除しようとするときに、正当な理由なく解除を拒んだり妨げたりすることも禁止されています（同法施行規則16条の11第2号・3号）。

不当な履行遅延の禁止

宅建業者は、業務に関してすべき宅地・建物の登記や引渡し、取引に係る対価の支払を、不当に遅延させてはなりません（宅建業法44条）。違反すると、6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその両方の対象です（同法81条1号）。

秘密を守る義務

宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはなりません。宅建業をやめた後も同じです（宅建業法45条）。宅建業者の使用人その他の従業者も、業務を補助したことについて知り得た秘密を漏らしてはならず、従業者でなくなった後も同じ義務を負います（同法75条の3）。

裁判で証人として証言を求められた場合や、本人の承諾がある場合などは、正当な理由にあたると解されています。違反すると50万円以下の罰金の対象になりますが、この罪は告訴がなければ公訴を提起できません（同法83条1項3号・2項）。

業務処理の原則と従業者の教育

宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実に業務を行わなければなりません（宅建業法31条1項）。また、従業者に対し、業務を適正に実施させるため必要な教育を行うよう努めなければなりません（同法31条の2）。

数字・罰則のまとめ

違反行為	罰則	根拠
重要な事項の不告知・不実告知（故意）	2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、または併科	宅建業法79条の2
不当に高額の報酬の要求	1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、または併科	宅建業法80条
誇大広告等、不当な履行遅延、手付の信用供与による誘引	6か月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、または併科	宅建業法81条
秘密を守る義務の違反	50万円以下の罰金（告訴が必要）	宅建業法83条

試験で問われやすいポイント

• 誇大広告は、誤認した人がいなくても、契約が成立しなくても違反になる
• 広告開始時期の制限は貸借にも適用されるが、契約締結時期の制限は貸借には適用されない
• 取引態様は、広告のときと注文を受けたときの両方で明らかにする
• 手付の貸付けや分割払いは禁止されるが、手付の減額は信用の供与にあたらない
• 不当に高額の報酬は、要求しただけで違反
• 秘密を守る義務は、廃業後や退職後も続く

まとめ

• 広告は、著しく事実と違う表示や、著しく優良・有利と誤認させる表示をしてはならない
• 工事完了前の物件は、許可・確認の後でなければ広告できず、売買・交換の契約もできない
• 重要な事項の故意の不告知・不実告知は、業務規制の中で特に重い罰則の対象
• 断定的判断の提供、威迫、迷惑な時間の勧誘なども禁止されている

この章の内容は、宅建業法の一問一答で確認できます。